환율이 오르면 부동산은 어떻게 될까?

   미국의 연방준비제도 이사회가 3월 3일 기준금리를 0.5% 포인트 인하하여 1~1.25%가 되었습니다. 보통 금리는 0.25%p 씩 내리거나 올리는데 0.5%p 인하는 이례적으로 큰 수치입니다. 미국은 '유례없는' 호황을 이어가고 있어서 상식적으로 기준금리를 올려야 정상이지만 코로나 바이러스가 초래할 경제충격을 완화하기 위해 미리 인하한다고 합니다. 통상 미국의 기준금리의 상승은 달러를 흡수하기 위한 행위이고 미국이 아닌 나라들에서 빌린 달러들은 환차손을 방지하기 위해 미국으로 흘러 들어가게 됩니다. 하지만 기준금리가 인하되었기 때문에 당장에 달러들이 미국으로 들어가지는 않겠고 각국은 코로나로 발생할 경제위기를 막을 수 있는 시간을 번 셈입니다. 현재 환율을 보면 상승세가 잠시 주춤하지만 여전히 상승국면입니다. 외국인들은 우리나라 경제에 위기가 온다고 판단하는 걸까요? 한 번 부동산과의 관계를 통해서 한 번 알아보겠습니다. 

 

   환율이 낮다가 높아지면 부동산 가격은 낮아질 수 있습니다. 반대로 환율이 높다가 낮아지면 부동산 가격은 높아질 수 있습니다. 왜냐하면 외국인들이 우리나라에 쉽게 투자하는 분야가 부동산이고 환차익과 투자이익을 동시에 볼 수 있기 때문입니다. 가령 환율이 높을 때 부동산에 투자하고 환율이 낮아지면 나중에 부동산을 팔게 되었을 때 부동산 가격이 변하지 않더라도 같은 원화에 달러를 많이 살 수 있어 환차익을 얻게 됩니다. 예를 들면 1달러 1,000원의 환율에 10만 달러를 투자하면 1억 원의 부동산에 투자할 수 있습니다. 그러다 환율이 1달러에 800원이 되면 환차익으로 12만 5천 달러를 얻습니다. 부동산이 가격이 오르면 가격이 오른만큼 투자이익도 볼 수 있습니다. 부동산 가격이 오를지 내릴지는 아무도 모르는 거 아닌가라도 생각할 수 있는데 환율이 고점에 있을 때는 보통 우리나라 경기가 좋지 못한 상황입니다. 덩달아 부동산 가격도 떨어져 있는 상태일 확률이 매우 높습니다. 환율이 고점에서 점점 내려가는 시점은 우리나라 경기가 좋아지기 시작하는 때라서 부동산뿐만 아니라 주식까지도 같이 오를 가능성이 높습니다. 외국인들이 부동산에 투자할 때면 경기가 좋아질 때이므로 환차익, 투자이익을 동시에 얻는 것입니다. 

 

  그럼 실제 데이터를 한 번 살펴보겠습니다. 첫번째 아래 그래프는 환율 그래프이고 두 번째는 주택매매가격지수 그래프입니다. 환율은 2018년 이후로 계속 상승하고 있고 주택 가격은 2018년 9월에 갑자기 오르고 2019년에는 잠시 하락했다가 연말쯤 급격히 상승하고 있습니다. 환율과의 연관성을 보면 2018년 이후로 환율이 오르고 있으므로 부동산 가격은 점점 떨어져야 합니다. 하지만 부동산 가격은 그것과 상관없이 계속 오릅니다;; 환차손을 걱정해야 하는 외국인과 외화자금들은 점점 부동산에서 발을 빼야 하고 부동산 가격은 내려야 하는데 전혀 그렇지가 않습니다.

 

환율 - 한국은행

주택매매가격지수 - 한국은행

이를 어떻게 해석해야 될까요? 해석은 여러가지가 나올 수 있겠지만 환율과 부동산 관계의 이론이 맞다고 생각하면 지금 오르는 부동산은 비정상적인 상황입니다. 일례로 이전 포스트에서 주식과 환율의 움직임은 이론적 내용과 맞게 반대로 향하고 있었습니다. 하지만 부동산은 우리나라에서 투자와 소유의 개념이 들어간 상품이라 주식과는 다르게 흘러가고 있는 것 같습니다. 그래프를 보면 2018년부터 2019년까지 2년 동안 환율의 상승률이 13% 정도 됩니다. 하지만 그동안 서울의 집값은 15~20% 정도로 올랐습니다(서울부동산광장 사이트 참고). 시중금리는 아직까지 낮고 부동산은 계속 오르니 내국인은 대출받아서 집을 안 살 이유가 없고 외국인들 또한 집값 상승률이 환율 상승률보다 크다면 부동산 처분을 보류하거나 그 비중을 보다 천천히 줄일 것 입니다.

 

   아래 그래프를 보면 우리나라 주택매매가격지수가 서울 집값의 움직임과 가장 비슷하다는 것을 알 수 있습니다. 결국 지금 서울의 집값은 대출과 투기가 만들어낸 거품일 확률이 높습니다. 역사적으로 모든 거품은 꺼지게 됩니다. 코스톨라니의 달걀을 다시 한 번 생각해볼 때입니다.

 

유형별 주택매매가격지수 - 한국은행